SOCIMI, el nuevo vehículo de inversión

SOCIMI

De un tiempo a esta parte estamos escuchando y leyendo acerca de la irrupción de las Socimis en el mercado inmobiliario. ¿Sabemos qué son? Las Socimis (Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son un tipo de vehículo, aprovado y supervisado por la Comisión Nacional de los Mercados y la Cometencia, a través del que se canaliza ahorro hacia el mercado inmobiliario. Tienen unas características muy particulares y novedosas, al menos en el mercado financiero español, y merece por ello que hagamos un breve repaso de las mismas.

Las Socimis están inspiradas en un instrumento financiero de mucha popularidad en el mercado anglosajón, las REIT (Real Estate Investment Trust) y tienen como principal función rentabilizar carteras inmobiliarias a través del alquiler. Así, la regulación de este nuevo vehículo de inversión obliga a que el 80% de los activos propiedad de la Socimi sean destinados al arrendamiento. Son entidades cotizadas cuyas acciones pueden fluctuar en el Mercado Continuo o en el Mercado Alternativo Bursátil. Están abiertas, pues, a la entrada de inversores particulares, aunque esta última afirmación tiene una serie de matices que conviene estudiar con detenimiento en otro post.

Entre las ventajas con la que cuentan las Socimis está el que, como los fondos de inversión, son personas jurídicas pero no pagan impuesto de sociedades. Los accionistas sólo tributan por los dividendos cobrados. Eso sí, las normas regulativas de estos instrumentos obligan a que al menos el 80% de los mismos sean repartidos. En este caso, tributarían como rentas del ahorro al 21, 25 o 27% en función de la cuantía.

En palabras de Susana Rodríguez, directora general de consultoría de Aguirre Newman, recogidas en el diario Cinco Días, «las Socimis son una fórmula muy interesante para el ahorrador privado, porque quien compra una partidipación sabe que va a tener un dividendo mínimo asegurado.

Entre aquellos que ya se han apuntado al carro de este nuevo producto está el Grupo Inmobiliario Lar, Unibail-Rodmaco, la sociedad cotizada inmobiliaria más grande de Europa, y Pontegadea, el conglomerado inmobiliario de Amancio Ortega, fundador de Inditex, y que acumula más de 5.000 millones de euros en activos.

Las Socimis son, en definitiva, un nuevo vehículo a través del que se pretende dinamizar el sector inmobiliario tras la profunda recesión sufrida. Sin embargo, sus peculiares características han desatado un debate en el mundo financiero, pues algunos analistas consideran que no son sino un instrumento más a través del que las grandes fortunas van a dejar de pagar impuestos.

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¿Qué es la SEPA?

SEPA

Durante las últimas semanas hemos estado viendo en los medios muchas referencias a algo denominado SEPA, que sabemos tiene que ver con los bancos, aunque no si nos afecta o si sólo lo hace a los que tiene productos financieros complejos o de riesgo. Pues bien, la SEPA nos afecta a todos, pero es muy sencilla de enteder.

Empecemos diciendo que SEPA es el acrónimo en inglés de la Zona Única de Pagos en Euros, la cual comprende los 28 estados miembros de la UE, así como Islandia, Liechtestein, Noruega, Mónaco, San Marino y Suiza. Dentro de esta área, los ciudadanos, empresas y demás agentes económicos pueden efecutar y recibir pagos en euros con los mismos derechos y obligaciones con que lo venían realizando hasta ahora dentro del propio país. Es decir, que un español que tiene una cuenta en una sucursal en un banco de, por ejemplo, Madrid, podrá efectuar y recibir pagos de la misma manera con una cuenta que se encuentre en Barcelona que con una que haya sido abierta en un banco de Berlín.

Área SEPA

Área SEPA

Los instrumentos que incialmente se incorporan a la zona SEPA son las transferencias y los adeudos directos (más conocidos como domiciliaciones). Asimismo, las tarjetas podrán utilizarse para pagar y disponer de efectivo en todo el área SEPA con la misma facilidad con la que las usamos dentro de nuestras fronteras.

Las cuentas del área SEPA se identifican a través del IBAN, que sustituye al hasta ahora habitual número de cuenta constituido por 20 dígitos númericos (CCC). No obstante, el asunto no cambia demasiado para los clientes con cuentas en España, pues este código IBAN se conforma de los anteriormente citados 20 dígitos, más cuatro que los anteceden, dos de los cuales identifican la cuenta como española con las letras E y S. Ejemplo inventado: ES55 2038 5543 55 5464567895.

Esta nueva normativa, a través de la que podemos realizar con toda normalidad operaciones bancarias en los 34 países que integran la zona SEPA, se ha empezado a implantar desde el 1 de febrero de 2014 y supone un nuevo paso hacia una más completa unión monetaria. La Comisión Europea ha establecido, no obstante, un prudente período de adaptación, que en el caso de España es el siguiente: hasta el 18 de marzo para las transferencias y hasta el 10 de junio para las domiciliaciones. Es decir, a partir de estas fechas, para hacer una transferencia y domiciliar o girar recibos, ya sea dentro del territorio nacional o a cualquier de los países integrantes de dicha zona, será obligatorio el uso del IBAN completo y no sólo del número de 20 dígitos que veníamos usando hasta ahora. No obstante, las entidades financieras afectadas realizarán con toda seguridad la migración a este nuevo sistema antes de las fechas límite enunciadas. Por ello, es recomendable consultar con la entidad bancaria donde tengamos la cuenta (o cuentas) para que nos informen si nos afecta la medida y de qué manera lo hace.

Causas de la inflación

Dado que la inflación es un fenómeno complejo y con muchas aristas, vamos únicamente a vislumbrar en esta publicación cuáles son los motivos por los que puede llegar a producirse la inflación.

En primer lugar, definiremos a la inflación como el proceso por el cual el nivel general de precios de una economía experimenta un aumento sostenido en el tiempo, siendo su principal e inevitable consecuencia la pérdida del poder adquisitivo de los agentes integrantes de dicha economía.

La inflación puede tener dos causas. Por un lado puede tener su origen en elementos provinientes de la demanda, mientras que, por otro lado, puede tener sus causas en elementos desde el lado de la oferta. En cualquier caso, provenga de un lado o de otro, hay un elemento fundamental que tiene que ocurrir para que se produzca este fenómeno: que la cantidad de dinero presente en el sistema crezca y que con ello se rompa el equilibrio monetario.

En este sentido, la inflación de demanda es aquella que se produce cuando existe un exceso de demanda de bienes y servicios sobre la oferta de los mismos. Es decir, cuando la brecha entre demanda y oferta se hace más grande a favor de la primera.

Inflación de Demanda

Inflación de Demanda

¿Por qué puede pasar esto? Las teorías son varias. Los monetaristas, por un lado, creen que la inflación es en todo momento un fenómeno monetario, lo que sustentan en la regularidad observada a lo largo de los años entre las modificaciones en la cantidad de dinero y el nivel general de precios. Los keynesianos, por su lado, consideran que estos aumentos en la cantidad de dinero tienen escasos efectos sobre el nivel de precios en tanto en cuanto hay factores productivos desocupados, especialmente trabajo, es decir, mientras haya desempleo. Culpan, pues, de la inflación a los incrementos en la tasa de crecimiento de los salarios nominales por encima de la tasa de incremento de la productividad, dada la hipótesis puramente keynesiana de que los salarios nominales son muy rígidos a la baja, lo que quiere decir que los trabajadores aprovechan las etapas alcistas para incrementar sus salarios, pero no permiten bajadas en las etapas bajistas. Los salarios reales se ajustarán, entonces, al equilibrio a través de la inflación.

La inflación desde el lado de la oferta, es decir, la inflación a largo plazo, tiene su origen en shocks de oferta, los cuales se producen por incrementos autónomos en los costes de producción, lo que provoca un descenso de la producción real y un aumento simultáneo del nivel general de precios. Estos shocks de oferta pueden ser debidos, por ejemplo, a incrementos en el precio del petróleo (como ocurrió durante la década de los años setenta del anterior siglo, cuando los países integrantes de la OPEP decidieron aumentar de manera coordinada los precios del oro negro) o a aumentos impositivos fuertes e inesperados. Todos estos motivos pueden desencadenar la llamada espiral inflacionista, la cual se hará más peligrosa, además, cuando las autoridades, para paliar la pérdida de poder adquisitivo de la población, apliquen políticas monetarias expansivas consistentes en la creación de dinero.

Inflación de Oferta

Inflación de Oferta

Las Diferentes Figuras Tributarias

La Agencia Tributaria

Uno de las hechos más habituales cuando el ciudadano de a pie se interna, siquiera en sus primeras etapas, en el mundo de la fiscalidad, es que no distingue con claridad las diferentes figuras tributarias que existen, calificando a todas ellas como de impuesto, lo que no es correcto. En muchas ocasiones la confusión proviene de la oscuridad misma con que de siempre se ha tratado el asunto, aunque es necesario advertir que la labor pedagógica de los medios de comunicación especializados es insuficiente y tampoco ayuda.

A pesar de que los diferentes tributos tienen unas características precisas que los diferencian a los unos de los otros,  todos comparten, en mayor o menor medida, los mismos fines, es decir, todos ellos buscan la financiación de los gastos públicos, la redistribución de la renta y la riqueza, la lucha contra la inflación de demanda o la eliminación de aquellas actividades perturbadoras desde un punto de vista social (la contaminación atmosférica, por ejemplo).

Con esta base sobre la mesa, podemos ponernos manos a la obra y decir que las principales figuras tributarias de nuestro ordenamiento son los impuestos, las tasas, las contribuciones especiales y los tributos de ordenamiento. La diferencia basica entre dichas figuras la encontramos en los presupuestos de hecho, es decir, en las situaciones o comportamientos a los que el legislador vincula la obligación de pagarlos.

Los impuestos son los tributos más conocidos e importantes. El presupuesto de hecho que origina la obligación a su pago es siempre una situación imputable al contribuyente. Ésta puede consistir en la obtención de una renta, en la titularidad de un patrimonio o en la compra de un bien. Es importante destacar que los impuestos no conllevan contraprestación directa alguna por parte de la Administración, lo que quiere decir que no debemos esperar la prestación de un bien o servicio concreto por el pago de los mismos.

Por el contrario, el presupuesto de hecho de las tasas sí es la prestación de un bien o servicio concreto por parte de la Administración. La principal característica de este bien o servicio, el cual no puede ser provisto por el sector privado y  muchas veces ni siquiera es solicitado o deseado por el contribuyente, es su divisibilidad, lo que quiere decir que puede ser utilizado de manera individual por cada ciudadano. La tasa no debe en ningún caso superar el coste del bien o servicio generado por la Administración. Como ejemplo de una tasa podemos citar las tramitaciones de visados, legalización de libros contables, etc.

Las contribuciones especiales son muy parecidas a las tasas, pero en este caso el bien o servicio prestado por la Administración es indivisible y, por lo tanto, no puede ser utilizado individualmente por cada ciudadano. Las  contribuciones especiales son exaccciones que se imponen a un colectivo en concreto porque el bien o servicio prestado sólo les beneficia a ellos y no al resto de ciudadanos, al menos directamente. Estamos hablando, por ejemplo, de la realización de una obra que mejora el acceso a una determinada urbanización.

Los tributos de ordenamiento, por último, son una clase extraña de exacción fical, cuyo uso se ha generalizado en las últimas décadas, en las que el principio de coste social se ha extendido en los diversos ordenamientos tributarios, especialmente en los de los países desarrollados. Estos tributos tiene una finalidad concreta, por lo que, a diferencia de lo que sucede con los impuestos, su pago sí conlleva una contraprestación clara y directa por parte de la Administración. Estos tributos buscan reducir aquellos comportamientos o situaciones que son perniciosos para la sociedad. Los tributos medioamentales son un buen ejemplo de este tipo de imposición.